Проверка законности новостройки: пошаговая инструкция

Первичный рынок недвижимости в Украине стремительно развивается. Многие покупатели квартир отдают предпочтение приобретению жилья в новостройке.

Чтобы не быть обманутым перед приобретением жилья на первичном рынке недвижимости необходимо проверить все.

Предлагаем пошаговою инструкцию как сделать проверку законности новостройки:

1. Этап готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования — на нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того, что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс строительства по многим причинам: будь-то бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование. Данный риск якобы оправдывается низкой стоимость квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.
2. На втором месте стоит именно опыт работы компании, о котором мы поговорим чуть позже. Но, забегая на перёд, уточним, что нужно промониторить уже готовые проекты застройщика, почитать отзывы о сданных в эксплуатацию домах. И заодно проверить ведёт ли застройщик другие проекты параллельно с тем домом (комплексом), что Вас интересует.
3. И на третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на строительство объекта.

Каждый проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия эксперта.

Базовые акценты проверки любого объекта недвижимости:

1.Открытость застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет документов. Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких документов их еще необходимо проанализировать. (анализ документов предоставлен ниже)

2.Чтобы узнать больше о компании застройщика, следует проверить наличие компании в едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch

3. Дальше переходим на сайт государственной фискальной службы Украины, чтобы получить информацию о налоговом статусе.
4. И, конечно же, мониторим всю доступную информацию о компании в интернете.

Если указанные выше факты не вызывают у Вас подозрений, это означает что это реально функционирующая компания.

Не менее важно проверить замешан ли наш застройщик в судебных спорах

Проверяем эту информацию в едином государственном реестре судебных решений.

Приступаем к анализу документации.

Список обязательных документов при строительстве

Рассмотрим основные или базовые документы, описанные ниже, которые должны быть в наличии у всех застройщиков, ведущих строительство новых домов.

1. Документы, подтверждающие права на землю. Это могут быть документы, подтверждающие право собственности, право постоянного пользования, аренду земельного участка. К каждому из указанных документов выдвигаются свои требования и механизмы получения инвесторами квартиры в собственность. Но однозначно, срок действия права на землю должен превышать плановые сроки строительства, а целевое назначение участка должно соответствовать категории и виду строительства.
2. Разрешительные документы. Декларация или разрешение на проведение строительных работ. Отметим, что декларация выдается для объектов I-III категории, а разрешение — для объектов IV-V категории сложности. Обязательно нужно обращать внимание на заявленную и фактическую этажность дома, то есть, если предлагают квартиру на 8 этаже, а разрешительные документ предусматривают всего 5 этажей, у застройщика гарантированно будут проблемы при вводе дома в эксплуатацию. Соответственно, в лучшем случае, инвестор не сможет получить квартиру вовремя, а в худшем – будет жить без права собственности в неликвидном объекте.
3. Градостроительные условия. Отображают наличие ограничений застройки земельного участка, содержат особые требования к проекту строительства, расстояния к красным линиям и стратегическим объектам, которые находятся рядом с новостройкой. Градостроительные условия наряду с разрешительными документами отобразят дополнительные риски или зоны особого внимания.
4. Проектная и техническая документация. У застройщика должен быть в наличии согласованный с органом архитектуры проект дома с планом этажей, технические условия на водоснабжение и канализацию, электро-, и газоснабжение. Отсутствие указанных документов влияет на сроки сдачи новостройки в эксплуатацию, так что обязательно следует поинтересоваться их наличием.

Такой подход дает возможность предварительно оценить любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале специалистов юридической фирмы «Advocates» существует еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не пренебрегайте привлечением экспертов.